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Steuervorteile für Kapitalanleger und Eigennutzer

Der Erwerb einer Denkmalimmobilie bzw. Sanierungsimmobilie bietet sowohl dem Kapitalanleger als auch dem Eigennutzer erhebliche steuerliche Vorteile, die in den §§ 7h, 7i und 10f EStG konkret geregelt sind.

Der öffentliche Haushalt in Deutschland ist bereits seit vielen Jahren nicht mehr in der Lage, alle (generell notwendigen) Aufgaben finanziell zu stemmen. Hierzu zählt auch die Stadtentwicklung im Immobiliensektor wie auch die Sanierung alter, teils historisch sehr wertvoller Immobiliendenkmäler.

Um für private Investoren und Eigennutzer den finanziellen Aufwand einer Kernsanierung und damit Verschönerung des allgemeinen Stadtbilds attraktiver zu gestalten, wird in Deutschland die Sanierungsleistung steuerlich anerkannt und im Rahmen der persönlichen Einkommensteuer über einen fest definierten Zeitraum vom zu versteuernden Einkommen abgezogen. Zu unterscheiden ist hier der Kapitalanleger sowie der Eigennutzer, da sich die jeweiligen Förderzeiträume und -höhen unterscheiden.

Daraus ergeben sich - in Verbindung mit weiteren steuerlichen Abzugsmöglichkeiten (Abschreibung auf die Altsubstanz/Absetzung der Fremdfinanzierungszinsen für Kapitalanleger), sehr attraktive Steuervorteile sowohl für den reinen Kapitalanleger als auch für den Selbstnutzer einer Immobilie.

Voraussetzungen für steuerliche Vorteile:

Um in den steuerlichen Genuss zu kommen, muss zwingend für das entsprechende Immobilienobjekt eine entsprechende Bestätigung der zuständigen Behörde im Vorfeld vorliegen. Erst mit dieser Bestätigung ist sichergestellt, dass die späteren Sanierungsleistungen, welche den größten Anteil am Gesamtkaufpreis einer Immobilien ausmachen, auch steuerlich für den Käufer nutzbar sind. Der steuerlich nutzbare Sanierungsanteil am Gesamtkaufpreis liegt generell zwischen 50-90% je nach Immobilienobjekt.

Um den Sanierungsanteil nutzen zu können, muss der Käufer VOR Beginn der Sanierungsarbeiten kaufen, da ihm nur dann die späteren Sanierungskosten zuzurechnen sind. Kauft er ein bereits saniertes bzw. teilsaniertes Denkmal- oder Sanierungsobjekt, kann er keine bzw. nur noch Teile der Sanierungskosten steuerlich geltend machen.

Grundsätzlich gilt: Der Bauträger wird nach Abschluss der Sanierung die gesamten Kosten der Sanierung der zuständigen Behörde vorlegen, welche die prozentuale Höhe der Sanierungskosten im Vergleich zum Gesamtaufwand festlegt. Wie bereits erwähnt liegt der Sanierungsanteil dabei in der Regel zwischen 50-90%.