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Der Staat (respektive das Finanzamt) beteiligt sich großzügig an Ihrem Kauf einer Denkmalimmobilie bzw. Immobilien in einem Sanierungs- oder Stadtentwicklungsgebiet. Zu unterscheiden ist, ob Sie die Immobilie als

  • Kapitalanleger oder als
  • Eigennutzer

erwerben. Die §§ 7h/7i EStG regeln die steuerliche Förderung für Kapitalanleger, der § 10f EStG regelt die Grundlagen für Eigennutzer. Nicht unterschieden bei der Höhe der steuerlichen Förderung, ob es sich um ein anerkanntes Baudenkmal oder eine Immobilien handelt, welche in einem ausgewiesenen Sanierungsgebiet oder Stadtentwicklungsgebiet handelt.

Zusammengefasst sieht der Gesetzgeber nach derzeitigem Stand folgende Regelungen vor:

Kapitalanleger 7h/7i EStG (12 Jahre Förderzeitraum)

  • 8 Jahre x 9% p.a. der nachgewiesenen Sanierungsleistung
  • 4 Jahre x 7% p.a. der nachgewiesenen Sanierungsleistung

Eigennutzer 10f EStG (10 Jahre Förderzeitraum)

  • 10 Jahre x 9% p.a. der nachgewiesenen Sanierungsleistung

Der Anteil der Sanierungskosten am Gesamtkaufpreis wird nach Abschluss der Sanierungsarbeiten und Abnahme durch den Käufer durch die zuständige Behörde nach Vorlage aller Sanierungskosten durch den Bauträger automatisch festgestellt und dem Käufer mitgeteilt - Sie brauchen sich um nichts kümmern.

Daneben können Kapitalanleger folgende Aufwendungen unabhängig von der Immobilienart in Abzug gebracht werden:

  • lineare Afa auf die Altsubstanz des Gebäudes i.H. von 2% (Baujahr ab 01.01.1925) bzw. 2,5% (Baujahr vor dem 01.01.1925)
  • Finanzierungskosten (Zinsen)
  • Kaufnebenkosten

Die Mieteinnahmen müssen natürlich bei der Berechnungen ebenfalls berücksichtigt werden.

Maßgebend für das 1. Jahr der Förderung ist der Übergang von Nutzen und Lasten des Objekts, also die Abnahme des Sondereigentums. Der nachgewiesene Sanierungsanteil kann - neben weiteren abzugsfähigen Beträgen, gegen andere Einkunftsquellen (z.B. Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit, Gewerbeeinkünfte, etc.) gegengerechnet werden und mindert so effektiv das zu versteuernde Einkommen des Immobilienbesitzers.

Nach Wegfall der Eigenheimzulage bei Wohnimmobilien sowie der immer weiteren Beschränkung der Immobilien-Zulagen wie Bausparprämie und Arbeitnehmersparzulage ist die Förderung von Denkmalwohnungen sowie Immobilien in Sanierungs- und Stadtentwicklungsgebieten die letzte verbliebene Möglichkeit der Steuerersparnis.

Gerade die Tatsache, dass bisher hier keine einschneidenden Änderungen und Kürzungen vorgenommen wurden, zeigt die unbedingte Notwendigkeit privater Investitionen in Denkmalimmobilien sowie ausgewiesene Sanierungsgebiete.

Ihr Steuerberater kennt die Regelungen in den o.g. Paragraphen und steht Ihnen sicherlich gerne für weitere Fragen zur Verfügung. Sofern Sie keinen Steuerberater bisher nutzen, vermitteln wir Ihnen gerne einen passenden Ansprechpartner.

Hinweis für Angestellte:

Lassen Sie sich einen Freibetrag auf Ihrer Lohnsteuerkarte eintragen, damit bereits während des Kalenderjahres die hohen Steuervorteile zu einer spürbaren Erhöhung Ihres Nettolohnes führen.